Wat zijn ontbindende voorwaardes in de koopakte?

Of je nu een woning koopt of verkoopt, alle afspraken worden vastgelegd in een koopakte. Na het ondertekenen ben je dus gebonden aan alles wat in de koopakte is opgenomen. Toch zijn er soms mogelijkheden om ná het tekenen, toch van de koop af te kunnen zien. In dit artikel leggen we uit hoe dat precies zit.

Pas na het tekenen van een koopcontract voor een woning is een wettelijke overeenkomst tussen koper en verkoper. Vanaf dat moment is de verkoper volledig gebonden en het verstrijken van de 3 dagen wettelijke bedenktijd is ook de koper gebonden aan het naleven van alle afspraken die in de koopakte zijn opgenomen.

Maar soms zijn er tóch mogelijkheden om van de koop af te zien. Dat kan als er ‘ontbindende voorwaarden’ in de koopakte zijn opgenomen.

Wat is een ontbindende voorwaarde?

Een ontbindende voorwaarde geeft je – de naam zegt het al – de mogelijkheid om de koop te ontbinden. Na ontbinding is de koopakte niet meer van toepassing en zijn koper en verkoper dus niet meer gehouden aan alle afspraken die vastgelegd zijn in de koopakte.

Een ontbindende voorwaarde die je heel vaak in een koopakte ziet, is het ‘voorbehoud voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening’. Simpel gezegd: als je geen hypotheek kunt krijgen om (een deel van) de koopsom te betalen, kun je de koop ontbinden. In deze voorwaarde is doorgaans opgenomen welk bedrag je wilt gaan financieren en tot welke datum je de koop kunt ontbinden, mocht het niet lukken om de hypotheek te krijgen. Het is dus belangrijk deze datum in de gaten te houden, want als de datum verstreken is, heb je geen mogelijkheid meer de koop te annuleren.

Voorbeelden van vaak voorkomende voorwaardes

Een andere voorwaarde die regelmatig voorkomt is die voor een bouwkundige keuring. Twijfel je aan de bouwkundige staat? Dan is het verstandig om een bouwtechnische keuring uit te laten voeren. Je leest er alles over in dit artikel. [link naar artikel ‘Moet ik een bouwkundige keuring uitvoeren?]

Meestal wordt er dan in de koopakte een ontbindende voorwaarde opgenomen waarbij je als koper de mogelijkheid krijgt om de koop te ontbinden wanneer uit het bouwtechnische rapport gebreken blijken die direct herstel vereisen en die een bepaald bedrag te boven gaan. Als je bijvoorbeeld rekening houdt met € 5.000,- aan verbouwingskosten omdat je zelf ook gezien hebt dat er wat herstel nodig is, kun je dat bedrag als maximum aanhouden. Blijkt uit het rapport dat er voor € 11.000,- herstel nodig is, dan kun je de koop ontbinden. Zo kom je niet voor financiële verrassingen te staan.

Er zijn nog veel meer ontbindende voorwaardes die opgenomen kunnen worden, zoals het voorbehoud dat een echtscheidingsprocedure voor een bepaalde datum is afgerond, een voorbehoud dat je toestemming krijgt van de gemeente voor een bepaalde verbouwing of een voorwaarde dat je een woning als vakantiehuis mag gebruiken.

Meld het bij je bod!

Belangrijk is wel dat je, wanneer je een bod uitbrengt op een woning, gelijk aangeeft welke ontbindende voorwaardes je in de koopakte opgenomen wilt hebben. Het is onderdeel van de onderhandeling.

Hoe ontbind je de koop?

Wanneer je gebruik moet maken van een ontbindende voorwaarde staat in de koopakte hoe je dat moet doen. Meestal is dat schriftelijk door middels van een aangetekende brief. Je mag dit ook per mail doen, maar vraag dan wel altijd om een ontvangstbevestiging, zodat je bewijs hebt dat je de ontbinding op tijd hebt ingeroepen.

Lees ook goed in de ontbindende voorwaarde op welke wijze je moet ontbinden. Meestal staat in de koopakte namelijk dat het ‘goed onderbouwd’ moet gebeuren. Een simpel bericht dat je de hypotheek niet kunt krijgen is dus niet voldoende om de koop te ontbinden! Een officiële afwijzing van een geldverstrekker is noodzakelijk om de koop te kunnen ontbinden.
Wil je ontbinden na ontvangst van je bouwkundige keuring? Dan moet je meestal het bewuste rapport met het verzoek tot ontbinding meesturen.

Vraag ook altijd om een bevestiging van de ontbinding. Een tegenpartij kan namelijk niet akkoord gaan met jouw verzoek tot ontbinding. Dan zul je andere stappen moeten nemen, bijvoorbeeld via je rechtsbijstandverzekering.

Alleen voor koper of ook voor verkoper?

De meeste ontbindende voorwaardes worden opgenomen op verzoek van de koper. Maar toch is het ook voor een verkoper mogelijk om een voorbehoud op te nemen. Het komt bijvoorbeeld wel eens voor dat voor een verkoop de toestemming van een rechter gegeven moet worden. Wanneer een verkoper niet meer handelingsbekwaam is door ziekte bijvoorbeeld. Maar het komt ook wel eens voor dat een verkoper de overeenkomst wilt kunnen ontbinden als de koop van een andere woning niet door gaat. Er zijn dus voor zowel koper als verkoper mogelijkheden om een ontbindende voorwaarde op te nemen in de koopakte.

Kosten of boete bij het ontbinden van een koopovereenkomst

Als je besluit de koop te ontbinden naar aanleiding van een voorbehoud wat in de koop is opgenomen, zijn er in de meeste gevallen geen kosten of boete verschuldigd. Maar het kán wel! Let dus goed op hoe het artikel is opgenomen in de koopakte.

Een ander punt waar je rekening mee moet houden is dat de partij die de koop ontbindt geen kosten hoeft te vergoeden die de wederpartij gemaakt heeft als gevolg van de koopovereenkomst. Dit behoeft wat uitleg misschien:

Stel je voor: je bent verkoper en je verkoopt je woning op 1 februari. In de koopakte is dat de overdracht bij de notaris op 1 mei plaats zal vinden. In de koopakte is tevens een ontbindende voorwaarde opgenomen dat de koper de koop kan ontbinden uiterlijk 1 april als hij geen hypotheek kan krijgen.

Het is 15 maart en de koper is nog druk bezig met de aanvraag van zijn hypotheek. Maar jij wilt een verhuisbedrijf inschakelen voor de aankomende verhuizing en deze wil 6 weken voor de verhuizing de opdracht voor de verhuizing hebben. Dus jij geeft de opdracht in het vertrouwen dat de hypotheek van de koper wel rond komt. Op 29 maart ontbindt de koper de koopovereenkomst omdat hij geen hypotheek kan krijgen.
Jij annuleert de verhuizing bij het verhuisbedrijf en deze brengen voor deze annulering € 250,- in rekening. Je kunt deze kosten dus niet op de koper verhalen. Je moet dus goed opletten welke toezeggingen je doet als er nog ontbindende voorwaardes van toepassing zijn!