Wat zijn ‘kosten koper’ en wat betekent ‘vrij op naam’?

Als je een woning te koop ziet staan, wordt daar meestal ‘kosten koper’ of ‘k.k.’ vermeld bij de prijs. En soms staat er ‘vrij op naam’ of ‘v.o.n.’. Wat betekent dat nu en welke kosten horen bij ‘kosten koper’ en/of ‘vrij op naam’? We leggen het allemaal uit in dit artikel van het kenniscentrum van M2 Makelaars! Lees verder onder de afbeelding.

Wanneer je een huis koopt wordt deze meestal ‘kosten koper’ aangeboden. Dit betekent dat de kosten die gemaakt worden om de woning in eigendom over te dragen, door de koper betaald worden. Welke kosten zijn dat eigenlijk?

Overdrachtsbelasting

Als een bestaande woning in eigendom wordt overgedragen, is de notaris verplicht om over de koopsom overdrachtsbelasting in rekening te brengen en dit af te dragen aan de belastingdienst. Er gelden momenteel twee tarieven voor de overdrachtsbelasting:

• 2% Dit tarief geldt voor woningen die verkocht worden om vervolgens door de koper zelf permanent bewoond te worden.
• 10,4% Dit tarief geldt voor alle andere onroerende zaken.

Voorbeelden:

Wanneer je een woning koopt als vakantiewoning of wanneer je deze koopt om te gaan verhuren, dan is de woning dus niet voor eigen permanente bewoning bedoeld en betaal je dus 10,4% overdrachtsbelasting. Dit geldt ook als je een losse garagebox koopt, bijvoorbeeld ergens op een pleintje. Zodra deze garage niet vlakbij jouw woning is gelegen, hij moet eigenlijk aan jouw perceel grenzen, betaal ook hiervoor 10,4% overdrachtsbelasting. En ook over alle overige onroerende zaken zoals kantoorpanden en winkelpanden is 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

In sommige gevallen is het mogelijk om eenmalig vrijstelling van de overdrachtsbelasting te krijgen. Dit is mogelijk als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent op het moment van eigendomsoverdracht, je de woning voor eigen bewoning wilt gaan gebruiken en de taxatiewaarde niet hoger is dan € 510.000,-. Deze vrijstelling kun je maar één keer aanvragen. Koop je een paar jaar later dus opnieuw een woning en ben je nog steeds onder de 35 jaar maar heb je al een keer vrijstelling gehad, dan kun je daar niet nogmaals gebruik van maken. Dan betaal je het normale tarief van 2%.

Maak je gebruik van de vrijstelling, dan betaal je dus 0% overdrachtsbelasting. Dat scheelt een hoop!

Ben je nu samen en voldoet een van jullie wel aan de leeftijdsgrens, maar de ander niet. Dan geldt voor degene die wel voldoet de vrijstelling en voor de ander niet. In de praktijk betekent het dat je dan 1% overdrachtsbelasting betaalt.

Notariskosten

Om een woning in eigendom over te kunnen dragen, moet een notaris ingeschakeld worden. Deze is namelijk bevoegd om dit te verzorgen. De notaris maakt een zogenaamde ‘akte van levering’ op die door koper, verkoper en de notaris getekend wordt.
De notaris brengt kosten in rekening voor het opstellen van deze akte van levering en het verzorgen van de overdracht. Deze kosten verschillen per notariskantoor, maar liggen grofweg zo tussen de € 750,- en € 1.250,-.

Kadasterkosten

Om de overdracht van het eigendom af te handelen, zal de notaris ook een inschrijving in de openbare registers via het Kadaster moeten verzorgen. Zo zorgt hij ervoor dat een ieder weet wie de rechtmatige eigenaar van de woning is. Ook deze kosten zijn onderdeel van ‘kosten koper’ en bedragen ca. € 150,-.

Deze bovenstaande drie kostenposten, overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten zijn officieel de ‘kosten koper’. Toch heb je als koper te maken met aanvullende kosten als je een huis koopt. Je moet rekening houden met de volgende aanvullende kosten:

Makelaarskosten

Als je een huis koopt en je maakt gebruik van een aankoopmakelaar, dan zijn ook deze kosten voor jouw rekening. Bij M2 Makelaars rekenen we een vast tarief van € 2.500,-, maar dat is per makelaar verschillend! Lees hier alles over het tarief voor een aankoopmakelaar

Kosten voor de hypotheek

Ga je – net als bijna alle andere mensen – een hypotheek afsluiten om jouw huis te betalen? Dan moet je rekening houden met de volgende kosten:

• Kosten voor de hypotheekadviseur of bank. Voor het verzorgen van jouw hypotheekaanvraag ben je bemiddelingskosten kwijt. Of je dit nu via een onafhankelijke hypotheekadviseur zoals M2 Hypotheken doet, of rechtstreeks bij de bank, je moet altijd bemiddelingskosten betalen. Wij rekenen een vast tarief van € 2.500,- voor een hypotheekaanvraag van A tot Z.
• In bijna alle gevallen is een taxatierapport vereist (lees hier onze informatie over taxaties) als je een hypotheek gaat aanvragen. Een taxatie kost € 649,- bij M2 Makelaars, maar iedere taxateur bepaalt zijn eigen tarief, dus dit kan afwijken.
• Nationale Hypotheek Garantie  beschermt je als je relatie beeïndigd, je je baan verliest of je gewoon de maandelijkse lasten niet meer kunt betalen. Hiervoor betaal je eenmalig 0,6% over het bedrag wat je gaat lenen. Maar je krijgt hierdoor ook korting op de hypotheekrente die je betaalt!
• Meestal staat in de koopakte dat je een waarborgsom (soort aanbetaling) moet doen. Dit kun je doen door het geld te storten op de rekening van de notaris. Maar omdat het bedrag meestal 10% van de koopsom is, en dus een flinke som geld, kun je er ook voor kiezen om een bankgarantie op te vragen. Dan staat de bank voor je in, mocht je jouw verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomen. Zo’n bankgarantie kost € 150,-.

De meeste kosten die betrekking hebben op jouw hypotheekaanvraag zijn fiscaal aftrekbaar! Je mag deze kosten dus opgeven bij je aangifte inkomstenbelasting als aftrekpost.

Vrij op Naam

Bij de prijs van een woning zie je ook wel eens de term ‘Vrij op Naam’ of ‘v.o.n.’ staan. Dit betekent dat de ‘kosten koper’, dus de overdrachtsbelasting, notariskosten voor de overdracht (!) en de kadastrale kosten door de VERKOPER betaald worden. Je komt dit het meest tegen bij nieuwbouwwoningen of een renovatieproject.

Alle kosten die te maken hebben met het aanvragen van een hypothecaire geldlening komen bij ‘vrij op naam’ dus wel gewoon voor rekening van de koper.

* Let op: alle percentages en bedragen in dit artikel zijn gebaseerd op het jaar 2024